При покупке коммерческой недвижимости важно подойти к этой сделке с максимальной осторожностью. Этот процесс сопряжен с потенциальными рисками, и только тщательный анализ объекта и его собственника поможет их избежать.
Риски при покупке недвижимости:
- нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
- проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;
- наличие обременений: объект может оказаться арестованным, заложенным.
Коммерческая недвижимость представляет собой не просто актив, а важный бизнес-инструмент, который предоставляется в аренду, под залог, отдается в доверительное управление. Важно осуществить анализ не только текущей ситуации, но и изучить историю данного объекта.
Необходимо выяснить:
- какие сделки были совершены в отношении данного объекта;
- существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам;
- налагались ли прежде на объект аресты, если да, то в ходе каких судебных разбирательств, завершены ли процессы по этим спорам;
- наличие корпоративных разногласий в отношении решения о продаже.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относят договоры купли-продажи, дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектную, разрешительную документацию и другие.
Необходимо проверить кадастровый номер нежилого помещения, выяснить:
- кто действительно является собственником;
- выполнены ли все обязательства по договору, к примеру, выполнена ли оплата;
- существенные условия;
- не произошло ли занижения стоимости при банкротстве предыдущего собственника;
- есть ли в помещении электричество, отопление, водоснабжение; нет ли на объекте обременений.
Проверка наличия особых условий
Иногда недвижимость может обладать особым статусом, будучи признанной объектом культурного наследия или особо охраняемым объектом. Такие помещения сопровождаются дополнительной документацией – охранными обязательствами, паспортами охранных объектов. Эти документы содержат специальные требования к эксплуатации, которые могут оказаться сложными в выполнении или связанными с высокими расходами для будущего владельца. Особый статус такой недвижимости существенно влияет на процесс подготовки к сделке и условия самого договора.
Анализ технической документации
Объект должен сопровождаться всеми необходимыми разрешениями на эксплуатацию. Ознакомьтесь с полученными от продавца: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, разрешением на строительство, техпаспортом (для получения которого необходимо узнать кадастровый номер) с поэтажной экспликацией.
Если помещения, санузлы отраженные в плане, совпадают с реальными, сомнений в законности перепланировки нет. Если отличия есть, она выполнена незаконно, что может впоследствии привести к наложениям штрафов.
Заказ оценки стоимости объекта
Процедура оценки необходима для определения кадастровой стоимости объекта и сравнения ее с рыночной. Этот показатель важен для:
- вычисления размера налога на недвижимость;
- подсчета налоговой суммы при купле-продаже, аренде, обмене недвижимости; оформления прав наследования;
- определения рыночной стоимости при обмене недвижимости на эквивалентную;
- оформлении договора на дарение данной недвижимости.
Наличие прав третьих лиц
Необходимо произвести проверку третьих лиц, которые могут иметь права на объект недвижимости. Если у продавца существует несколько совладельцев, заключение сделки купли-продажи возможно лишь при одобрении всех собственников. Эта ситуация часто возникает в случае перехода недвижимости из жилого в нежилой фонд, где прежний жилец может сохранить юридическое право на проживание.
Такой риск особенно актуален для помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Кроме того, важно учесть аспект наследования. Собственник может стремиться реализовать объект, унаследованный им, не удостоверившись в отсутствии других наследников. В таких случаях совершение сделки может быть незаконным.
В итоге, процесс проверки коммерческой недвижимости перед покупкой представляет собой важный шаг для будущих владельцев и инвесторов. Тщательный анализ и оценка данных об объекте помогут избежать неприятных сюрпризов и минимизировать риски. Мы помогаем будущим владельцам обращать особое внимание на историю объекта, правовой статус, наличие дополнительных обременений и рисковых факторов, таких как частые смены владельцев, залоги, совместная собственность и незаконные изменения. Понимание всех этих аспектов позволит принимать обоснованные решения и обеспечит успешную и безопасную сделку при приобретении коммерческой недвижимости.
